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盘点楼市纠结榜:有人赌韩寒身高 没人赌房价
发布时间:2021-11-15       

  一到周末,我们就去坐看房班车,一回家,我们就四处找人借钱。如此奔波辛劳,却不知道什么时候开始,我们成为被攻击的对象:欧洲房屋自有率只有60%,中国人为啥都不自量力;那些房价一降就去骚扰售楼处的就是这帮人

  我们“穷二代”就不能有房子?逼急了,我们还能用这些招:伪造经适房证明,买小产权房,挪用公款只可惜,这样做太容易出事了!后来我们才慢慢发现,买房本就不是钢需虽然杜甫说过“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,但杜甫他哥李白还说过“光阴者百代之过客也。而浮生若梦,为欢几何”。话虽如此,我们还是要买房!

  真不知道做房地产销售的,是怎么了?头十年行业里的那些老大哥,如今都是奔驰宝马小洋房,可现在我们还靠领底薪过日子。“朴实”的西北汉子潘石屹跑到电视上招聘年薪千万元的房产销售,不明就里的人还不知道这个行业发了什么横财。媒体高强度曝光之下,几乎人人都能说出几条房产销售中的猫腻,我们就当媒体替公司给我们做培训了。不过以目前的宏观形势,想让客户下单,好像得用点。

  我们的气质和底蕴还是不错的,就算是纸老虎,我们也是老虎。你来我们这看楼盘,打死我们也不会说自己的楼盘会降价。当然,如果你跑到我们附近的地产中介看看,你会发现我们的楼盘低价在那里甩卖呢。当然,对此我们不予置评。

  身为房地产行业的马仔,我们总是冲锋在前、撤退在先。门槛低、获利丰,我们曾经是何等地爱这个行业。做过两三年,都可以练就一生好本领,能舌战群儒、能演好戏,还能成为心理学家,玩起倒买倒卖也很熟。我们的职场目标也很明确:做说客,快速取得客户信任;做导演,导出多人抢一套房子的好戏;做银行,从客户口袋大笔掏钱。

  可不知道怎么了,以前我们扮作客户和真客户抢房子,要不了几个回合,那人肯定就抢赢了,可现在都是我们赢。好怀念以前的日子,没事的时候在地产论坛和同事玩玩“猫捉老鼠”,都能引来客户。如今自己还要为下个月的房租发愁。

  我研究了五千年世界历史和宇宙粒子构成,我有足够的证据说明房价要涨,我到处参加论坛,写评论发微博,我还有好几个房地产商的铁哥们。可我说的话,现在总被一群“跳梁小丑”反驳,他们的证据显然没有我的充分,就连文章的长度也没有我的长,可为什么他们的观点很受追捧?前几年听我话买房的朋友们都赚了,可现在他们有点忘恩负义,不再那么挺我。我也不容易,这不,志强老板今年送的礼品都缺斤少两。当然,我听说他日子也不好过。

  人人都知道我是中国企业界的首富,可多少人能理解我的日子也不好过。我主要就靠吃贷款利差过日子,房地产商和买房者的生意占据了我的大部分。可现在的情况是房地产商朝我借钱,我不敢借,我还不知道他有多少家底?一点小钱飞速转,好像他就真是大富翁了。买房者减少更不用提了。没有量我只能靠价取胜,利息不打折了,找机会再多收点茶水费。可恨的是房地产商把我摊派给他的早点费转嫁到住户身上了,害得我被住户举报、被媒体曝光。我也是企业,我也要赚钱呀!我会站在人民的利益上看问题,所以并不害怕房价下跌。我已经有准备,能抵抗房价下跌50%。当然,这是领导说的。

  房价问题牵涉每个人,有房的不希望跌,无房的不希望涨。高房价伤及实体经济,阻碍了经济可持续健康发展,要是不赶紧回归合理房价,经济危机就在眼前。

  两会期间,总理在答记者问时明确表示,“房价远没回到合理的价位,调控不能松”。为什么这么说?

  让我们回头展望2008年,当时中国政府就准备收紧银根,给过热的经济,特别是飙升的房市降温。结果未能如愿。为什么呢?那时“多亏”了美国的金融海啸。因为金融海啸,美国对中国出口商品的需求骤减,而美国是中国商品的最大进口国。中国拿不到订单了,出于无奈,政府只得投入4万亿元“救市”,但这些钱多半进入了房市,使房价继续飙升,虽然弥补了出口损失,使中国经济风景这边独好,率先从危机中解脱,但是高房价也给经济带来了七宗罪:

  第一,由于高房价带来的房地产暴利,吸引了大量的资本进入房地产行业,阻碍了其他产业的发展和就业岗位的创造,损害了实业;第二,高房价挫伤民众的购买力,大幅降低内需;第三,高房价增加了国家的市政、住宅建设,及企业扩大再生产的成本;第四,高房价拉大了贫富间的差距,其高成本阻碍了中下层收入家庭致富的机会;第五,高房价阻挡了人才的自由流动,妨碍了城市化的进程;第六,高房价消耗了人们宝贵的体力和精力,将导致未来人口大衰退;第七,高房价妨碍了社会经济的可持续发展。

  有鉴于此,同时提到:“从方向上看,应鼓励更多的人租房。”我完全赞同这一观点。纵观全球,在欧洲的多数国家里,多少年来租房和拥有住房者的比例为1:1,大城市的租房者比例则更高,像德国就有高达58%以上的人一辈子租房住。即使地广的美国,在次贷危机爆发之前,拥有房子的屋主破了历史最高纪录,却依然还有超过32%的人租房住。而加拿大非但地广,而且人稀,但租房而居的比率仍高达33%。

  在欧美是租房而居,还是买房自住,对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已,无论是从理财的角度还是从其他方面来考量,本无优劣之分。

  房价涉及了每一个人的利益,购置了房子的家庭自然不希望房价跌,而无房想买者自然不希望房价涨。但是世界各国的无数案例和事实已证明,由于购房一般用的是信贷消费模式,而一个国家和地区,住房拥有率越高、房价越高的地方,实体经济就越差,离金融危机的爆发点也越近,而且康复和恢复经济的时间将越长!

  比如,德国、丹麦、奥地利的经济非常扎实、非常健康;可是,葡萄牙、比利时、爱尔兰、西班牙已经深陷债务危机难以自拔,加拿大正在债务危机的边缘。而美国,从2006年7月开始房价一路下跌,陷入金融危机,迄今房价已经跌回2002年的水平,而住房拥有率跌了3%,降到65%,实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。

  在欧美,平均2%的房地产税,是一个控制房价的平衡器,而房贷利息的随时上涨,以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋,由这三种利器糅合在一起,好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以,一方面,欧美的房价不可能像中国涨到天上去,另一方面,欧美低收入者可以租到能够承受的廉租屋,一样能够安居乐业。

  它山之石,可以攻玉。如果中国真正渴望遏制投机炒房,使房价回归正常合理水平的话,不妨全面借鉴上述的欧美那些行之有效的方法。针对中国国情,我提出三个具体建议:一、对第一套自住房采取免缴房产税,第二套自住房或出租房少缴税;二、对所有恶意哄抬房价的投机房,特别是那些空置房苛以重税;三、政府征收了房产税之后,可以将部分税款用于廉租房的建设。特别要注意的是,目前中国的租房市场由于供求关系所致,是卖方市场,好些房东不时地任意、随意提高房租,使租房者难以安居。所以,对空置房征重税,对出租房减免税收,可以逼迫炒房者将空置房出租,以加大市场上的供应,以此扭转租房市场成为买方市场。

  这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来,尽快达到“居者有其屋”,使每个人都能安居乐业。

  曾任瑞信证券投资部助理副总裁、美银证券公司副总裁、宏利金融财团资深顾问等职。

  你羡慕过房地产商的暴富吗?不要只羡慕了,现在你还可以乘虚而入,房地产基金可以让你间接做个地产商。不过这并不是个简单的游戏。

  国家对房地产行业持续的紧缩政策,使得资金非常紧张的房地产企业,通过上市、银行贷款、房地产信托融资的渠道被一一堵上,数千亿元将要到期的房地产信托面临开发商卖不出房子、回笼不了资金、付不出本金而无人接盘的风险,房地产基金可能成为救命稻草。

  目前活跃于国内的房地产基金其实就是一种私募股权基金(PE),只不过它是主要投资于房地产领域的专项基金,即真正的房地产投资的证券化,使得资本得以进入房地产开发环节,从而扩大供给,起到平抑房价的作用。

  国外资本市场对房地产有多种直投渠道,散户投资人投Reits(房地产投资信托基金),中端投资人投信托,高端投资人投房地产基金。美国的房地产业正是以房地产基金为主导,开发商、建造商、销售商和其他服务商为辅的格局。世界500强企业中没有美国开发商的身影,而大型私募基金黑石、KKR等却赫然在列。

  其实,从20世纪90年代开始,我国就已经出现房地产基金,之所以在过去很多年都没有得到充分的发展,一方面是因为我国最初的房地产基金大多以外资基金为主导,在国内严格的资本管制下,以规模衡量普遍介入程度不高;另一方面则是过去十年中,房地产行业作为拉动中国经济的三驾马车中极其重要的一环,可以通过金融领域以各种传统的融资方式(上市、银行贷款、信托)用较低的成本融到资,在长期不缺钱的情况下,融资渠道的创新自然缺乏动力。

  金融危机后,特别是为应对金融危机推出的一系列救市政策后,极度宽松的货币政策在救市的同时也不断推高资产价格,引发通货膨胀,房价物价齐飞,经济局部过热,为解决这些“后遗症”,货币政策开始全面收缩,抑制房价也成为宏观调控的重中之重,房地产企业上市融资渠道被斩,银行贷款被限制,成本明显抬高,就连唯一还算宽松的房地产信托领域,也因实际操作中变相为房地产企业提供高息贷款、风险积聚,而在2011年下半年被监管部门连续严厉的调控政策围堵。

  就在此时,房地产基金以股权投资方式介入房地产领域并获得项目分红收益的新型融资渠道被市场所关注。一位房地产开发的业内人士就表示,现在开发商较倾向于跟基金合作,一方面监管可以过关,另一方面房地产基金这种合伙制运作也能省一些税。

  当然,除了监管较为宽松,有税收优势外,业内普遍认为房地产基金未来3-5年的确还是有机会的。

  由于我国投资渠道狭窄、品种单一,过去几年国内高净值人群的主要投资方向都集中在房地产信托和PE两大领域。但自2011年三季度以后,房地产信托规模开始收缩,占同期资金信托总规模的比例也从最高的17.24%快速下降为14.83%;而到了今年一季度,房地产信托规模绝对额首次出现负增长; PE的整体情况也好不到哪去,过去几年为企业做Pre-IPO成为大多数PE的主要收入来源,而最近一年多来股市持续低迷,企业的上市市盈率一再下跌,PE的暴利时代也一去不复返。

  在两大投资渠道尽显疲态,可个人财富持续增长的情况下,高净值人群的投资需求仍然旺盛,目前国内房地产私募基金的目标收益率一般在20-25%,稳定的、持续的高水平收益率能够吸引风险厌恶程度较低的投资需求的关注,之前通过其他平台进入房地产投资的资金将会有很大一部分转移至房地产基金。

  由于前期房地产调控的压力和对信托规模的限制,今年以来,房地产信托的到期兑付压力一直是市场热议的焦点,房地产市场在政策的打压下的确也有了一定的下跌,但展恒理财关于2012年度的策略报告中就认为:“未来很长一段时间内,房地产行业仍然会是国内经济的重要支柱产业,尽管短周期内政策对房地产调控的效果明显,但长周期市场会对限购等政策出现适应性,因此预计房地产市场长周期内仍将稳定增长。”

  受政策影响,今年的确是房地产信托集中到期兑付的时期,但另一方面,如果信托公司出现无法兑付的情况,房地产基金将有机会以较低价格承接信托公司的兑付规模。展恒理财早在去年年底就已经在关注房地产基金未来的机会,而实力更强的诺亚财富甚至联合易居中国推出TOP50地产母基金,从国内排名前五十位房地产企业中选择基金投资人,初步计划募资10亿元形成“基石投资”。

  尽管房地产基金在未来3-5年的长周期中仍然有一定的机会,门槛较高也适合高净值人群长期投资,但由于其在中国的发展状况,房地产基金自身仍然存在的一些问题是未来重要的风险点。

  其一,国外成熟市场的私募股权房地产投资基金主要资金来源是诸如保险公司、企业年金、社保基金等拥有强大的资金实力的机构投资者,可以提供与私募基金的特点匹配的长线资金。而现阶段我国私募房地产基金的募集对象分散,可募集的资金规模也十分有限,这就决定了,对风险与回报的认识上,国内投资人与国外机构投资者存在很大的差异。也就是说,高净值人群并不能够提供充足的长线资金,无法担当“战略投资者”的角色,这样也会使得房地产投资的优势得不到充分的发挥。

  其二,管理人在基金运作中起着举足轻重的作用,但由于我国在房地产基金领域监管的相对缺失,还没有形成一套对管理人的管理、评估系统。(基金管理人的专业化程度)以及职业素养和操守都对投资人存在潜在的风险,为了兑现保底承诺,私募管理人参与内幕交易、非法炒作的可能性大大增加,给市场秩序的稳定增添了隐患。据了解,目前本土私募房地产投资基金,分为以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资为代表的独立私募房地产投资基金,以及由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金。

  展恒理财相关研究员吕训孜就向我们分析道:“一些PE纷纷成立专项的房地产基金,他们的普遍问题是管理人很可能本身对所投资项目的把握专业性不强,但优势是跟项目执行方的利益是分离的,内部关联交易的可能性就大大降低;而房地产开发商自己旗下的房地产基金正好相反,其优势是本身就深处房地产行业多年,从项目的选择,相关文件的监督核对,到项目投资的督查等等专业性更强,但其劣势就是有关联交易的空间和可能,存在道德风险。”

  其三,房地产基金投资的目的是要通过转让所投资企业的权益,为投资者获得更高的投资回报。有效的退出机制能够使基金变现其投资,同时被投资房地产企业也可因为新的购买者而引入新的资金和新的战略方向。但与国外IPO 为主流的退出模式不同,由于宏观调控的影响,国内房地产企业上市之路首先已被堵死,目前国内基金主要是投资于项目,退出形式是以物业出售和股权转让为主,但国家的限购政策直接打压了利润率较高的住宅类地产市场,房地产基金只好转战商业地产项目,与住宅项目不同,这类项目要考量的因素更多也更为复杂,风险也更大。

  首先要选择在房地产基金领域有经验的知名投资机构,而不是刚聚拢过来的新手,这样管理的专业性就会有所保障,也可以在一定程度上降低道德风险;另外,即使是知名的基金管理机构,投资人也要对基金所投资的项目本身有一个自己的判断,好项目才会有好收益。来源东方网)

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